Einkaufsbummel auf dem chinesischen Festland
Ich kann nicht widerstehen, die Muster des chinesischen Investors zu lesen, zu lernen und zu analysieren. Mit Chinesisch meine ich die Bürger der VR China. Ihre schiere Menge und Menge an Ausgaben sind geradezu umwerfend und verändern die Marktdynamik. Daher ist es für Anleger von großem Wert, dieses erstaunliche Phänomen zu beobachten, zu verstehen, zu verfolgen und vorherzusagen.
Chinesische Touristen kaufen Luxusgüter in Milliarden USD. Überall dort, wo diese Touristen mit hohen Ausgaben reisen, boomt der Einzelhandel und daher steigen die Mietrenditen, was den Vermietern zugute kommt. In diesem Artikel werde ich mich auf das Eigentum an sich konzentrieren. Es überrascht nicht, dass sich die massiven Ausgaben der Bürger der VR China für Einkäufe in Übersee auch auf Immobilien erstrecken. Viele von ihnen kaufen während eines Urlaubs im Ausland.
FERIENJAGD FÜR IMMOBILIEN IN ÜBERSEE
Über ein Drittel der chinesischen HNWIs hat bereits Immobilien im Ausland gekauft, und 41% von ihnen beabsichtigen, innerhalb der nächsten drei Jahre in ausländische Immobilien zu investieren - 66% planen laut Standortdaten von Juwai, in Wohnimmobilien zu investieren. Die 10 Länder, nach denen chinesische Käufer auf ihrer Website am meisten gefragt haben, sind die USA, Australien, Kanada, Neuseeland, Großbritannien, Thailand, Spanien, Deutschland, Japan und Frankreich. Tatsächlich standen sechs dieser zehn Länder in den letzten Jahren auf der Liste der zehn besten Urlaubsziele für reiche Chinesen.
Nichts ist neu an Fly-and-Buy-Verhalten, das wir alle manchmal erleben. Nichts verändert jedoch die Immobilienmärkte so wie die chinesischen Reisenden und sie sind bereits der am schnellsten wachsende Tourismusmarkt auf unserem Planeten.
Chinatown, Singapur
CASHING IN AUF CHINESISCHEN TOURISMUS
Die Unternehmen auf der ganzen Welt haben erkannt, dass der Wert chinesischer Urlauber zu lukrativ ist, um ihn zu ignorieren. Das Gastgewerbe, Einzelhändler, sogar chinesische Entwickler und Unternehmensinvestoren schließen sich der großen Geldwelle außerhalb ihres Landes an, in die chinesische Weltenbummler in den Ferien strömen. Hier wollen Unternehmen und Investoren investieren, um die beispiellose Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen zu erschließen.
Chinesische Unternehmen kauften Resorts in Hokkaido und Duty-Free-Läden in Tokio, um ihre eigenen Urlauber und Käufer unterzubringen und von ihnen zu profitieren. Sie wissen, das Beste zu kaufen. Nur eine Anekdote, in den letzten Reisen konnten wir weder in vielen Hauptgeschäften in Tokio noch in Duty-Free-Läden am Flughafen einen schönen japanischen Whisky finden, die alle an chinesische Touristen ausverkauft waren!
Chinesische Staatsangehörige wurden letztes Jahr auch die größten ausländischen Käufer von Häusern in den USA, da sie amerikanische Immobilien in Milliarden von Dollar kaufen. Laut einer Studie der Asia Society und der Rosen Consulting Group stieg die fünfjährige Investition in China im vergangenen Jahr aufgrund des enormen Anstiegs der chinesischen Käufe von Wohn- und Gewerbeimmobilien auf mehr als 110 Milliarden US-Dollar. Die schiere Größe dieser Summe hat dem Immobilienmarkt geholfen, sich von dem Crash zu erholen, der 2006 begann und die Wirtschaftskrise 2008 verursachte. Trotz einer Verlangsamung aufgrund des Versuchs Chinas, Kapitalabflüsse zu unterdrücken, dürfte sich die Zahl für die zweite Hälfte dieses Jahrzehnts auf 218 Milliarden US-Dollar verdoppeln, heißt es in der Studie.
Es ist sehr interessant, die Ergebnisse meiner Forschung und Open Source zu erwähnen - es ist erstaunlich, dass China 2014 16 Millionen Pässe ausgestellt hat. Bis 2012 besaßen rund 38 Millionen chinesische Staatsangehörige normale Pässe, was zu diesem Zeitpunkt nur 2,9% der Gesamtbevölkerung ausmachte. Wenn sich in den letzten dreieinhalb Jahren sogar die Gesamtzahl der Passinhaber verdoppelt hat, bedeutet dies, dass wir derzeit nur etwa 6% der chinesischen Bevölkerung gesehen haben, die bisher gereist ist. Wir können uns nur vorstellen, wie die Immobilienmärkte aussehen werden, wenn noch viel mehr dieser lukrativen Touristen nach Übersee kommen, um dort einzukaufen.
Hafen von Sydney
UM ASIEN
Schauen wir uns nun unser Zuhause genauer an, was beim grenzüberschreitenden Kauf von Immobilien vor sich geht. Wie ich vor einigen Monaten in dieser Veröffentlichung (das ist das Palace-Magazin in Singapur) richtig vorausgesagt habe, hat der australische Markt den größten Teil des eingehenden Geldes in sein Eigentum gesteckt. Dies trotz verschiedener Grundsteuern und Beschränkungen für ausländische Käufer, wie zum Beispiel eines Verbots, gebrauchte Immobilien an Ausländer zu verkaufen. Die meisten Käufer sind Chinesen.
In Südostasien wandten sich chinesische Touristen der thailändischen Wirtschaft zu, wurden zur größten Wachstumsquelle und gaben Thailand den dringend benötigten Schub, ohne den es rückläufig wäre. Die Zahl der chinesischen Besucher stieg im vergangenen Jahr um mehr als 71% auf 7,9 Millionen. Das ist ein erheblicher Teil der fast 30 Millionen internationalen Touristen, die Thailand besuchen. Ich habe noch nicht genug Informationen über den Kauf von Immobilien in Thailand, aber sie beschäftigen die 4-5-Sterne-Hotels dort wirklich.
Was jedoch zu sehen ist, ist, dass die Mehrheit der Touristen in der VR China immer noch in Gruppen ankommt und dies ihre Kapazitäten zum Kauf von Immobilien einschränkt, wie dies in den USA und in Europa der Fall ist. Es ist nur eine Frage der Zeit, wann mehr von ihnen alleine kommen und das Blatt für ein begehrenswertes Resort-Anwesen des Königreichs wenden werden.
In unserer Region dominieren nicht nur die Chinesen die Immobilienmärkte. In Vietnam gab die Lockerung der Immobiliengesetze und eine florierende Wirtschaft der vietnamesischen Diaspora das Vertrauen, Geld in Rekordzahlen zu senden, was dem Immobiliensektor zusätzlichen Auftrieb verlieh und nun nach dem Ausbruch aus der Depression einen weiteren Boom erlebt.Ich kann sehen, dass auch Ausländer einziehen, aber insgesamt wird der vietnamesische Immobilienmarkt von Vietnamesen aus Übersee dominiert. Ich stelle auch fest, dass an Orten wie HCMC viel gebaut wird.
Ich hoffe nur, dass die Entwickler nicht überbauen und zusammen mit den Käufern keine weitere Blase bilden. Singapur und Hongkong sind von den von ihren Regierungen auferlegten Kühlungsmaßnahmen betroffen, sodass die Wohnimmobilienmärkte insgesamt rückläufig sind. Singapur bleibt aufgrund seines Triple-A-Ratings und seines Status als „sicherer Hafen“ eine bevorzugte Investition für lokale Investoren und ausländische Fonds.
Die Kaufaktivitäten auf dem Immobilieninvestmentmarkt in Singapur stehen vor einem Comeback. Im Moment sehe ich jedoch hauptsächlich die Grundfischer, die zurück sind und nach Schnäppchen in High-End-Wohnimmobilien in Singapur suchen, die im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in Hongkong, London und Manhattan ziemlich unterbewertet sind.
Das Geschäftshaus ist ein Marktsegment in Singapur, das Investitionen anzieht. Es ist auch seit vielen Jahren einer meiner Favoriten. Ich liebe sie! Die Werte von Ladengeschäften, insbesondere in zentralen Gebieten, sind in den letzten drei Jahren gestiegen, was durch ihre Knappheit und Nachfrage von Geldern und Ausländern eskaliert ist. Einige kürzlich abgeschlossene Geschäfte ausländischer Investoren beliefen sich auf über USD 2.700 pro Quadratfuß in Bezug auf die Bruttogeschossfläche. In den Geschäftsvierteln sind die Preise in den letzten 4 Jahren um rund 80% gestiegen. Es scheint, als würden mehr ausländische Fonds und private Investoren kaufen, da die Einheimischen eher auf die Renditen achten und die Renditen in letzter Zeit sehr niedrig sind.
Manchmal so niedrig wie 2-3%. Fonds und Ausländer sehen jedoch einen großen Wert in diesen knappen Immobilienjuwelen, da sie diese Häuser aggressiv kaufen und auf Kapitalzuwachs zählen. Sobald das Geschäftshaus schön renoviert wurde, besteht eine gute Leasingnachfrage, da die Mieter diese Mieten im Vergleich zu Einkaufszentren oder hochwertigen Bürogebäuden immer noch für angemessen halten. Ich denke, mit Blick auf die Zukunft werden mehr Käufer Interesse an diesem Immobiliensegment zeigen. Ich sehe auch mehr Wert an weniger zentralen Standorten, die sowohl Büros als auch F & B an Standorten wie Kampong Glam bedienen können.
Kampong Glam ist eines der „ethnischen Zentren“ in einem relativ zentralen Bereich der Stadt. Die Preise stiegen nicht so stark wie in den angesagten Ecken Chinas wie der Club Street. Es befindet sich an der Victoria Street und in der etablierten exotischen Einzelhandels-Enklave Arab Street und ist ein vielversprechender Investitionsstandort im Portfolio.
Alexander Karolik-Shlaen EMBA, Ökonom und Immobilieninvestor, ist CEO von Panache Management - einem Beratungsunternehmen für Luxusmarken und Immobilieninvestments
Dieser Artikel wurde erstmals in der Zeitschrift Palace veröffentlicht.
