Der UBS Global Real Estate Bubble Index für das 4. Quartal 2019
Palastmagazin Alexander Karolik Shlaen, Gründer der in Singapur ansässigen Panache Management Pte Ltd, die an Immobilien- und Technologieinvestitionsprojekten beteiligt ist, ist stolz darauf, seine Gedanken zu diesem UBS 2019 Real Estate Bubble Index Report zu äußern. Der UBS Global Real Estate Bubble Index, der Anfang dieses Jahres veröffentlicht wurde, enthält einige Anmerkungen zu Singapur, Tokio und Hongkong, den einzigen asiatischen Städten im Index. Die Preise in Tokio sind in den letzten 4 bis 5 Jahren gestiegen, trotz der negativen demografischen Entwicklung Japans, die die Immobilienpreise letztendlich nach unten drücken wird. Der größte Teil des Bevölkerungszustroms nach Tokio kommt von Einheimischen, die kleinere Städte verlassen und in dieses riesige Wirtschaftszentrum ziehen.
Die Immobilienresilienz Singapurs bleibt bestehen
„Der UBS Global Real Estate Bubble Index stellt den Immobilienmarkt in eine langfristige Perspektive und soll das Risiko von Immobilienpreisblasen in globalen Städten abbilden“ - UBS
Auch ausländische Käufer sind sehr aktiv in Wohnimmobilien, aber einige fragen sich vielleicht, wen sie ihre Immobilien in ein paar Jahren verkaufen werden, wenn sie nach einem Ausstieg suchen. Es ist unwahrscheinlich, dass die Einheimischen kaufen werden, und sie werden definitiv nicht in der Lage sein, die Lücke zu füllen, die entstehen wird, selbst wenn sich ein Teil der derzeitigen Investoren für den Verkauf entscheidet. Obwohl die meisten Menschen Japan als Touristenziel attraktiver finden und die strategisch günstig gelegenen Immobilien von Airbnb-artigen Renditen gut vermietet werden.
"Auf globaler Ebene überwiegt die wirtschaftliche Unsicherheit die Auswirkungen sinkender Zinssätze auf die Nachfrage nach städtischen Wohnimmobilien", sagte Mark Haefele, Chief Investment Officer bei UBS Global Wealth Management.
Hongkong ist wie immer in solchen Indizes mit sehr positiven Immobilienangaben ganz oben. Aber wir müssen immer noch eine Preissenkung in dieser für immer gefragten Stadt sehen, dass selbst die beispiellosen sozialen Unruhen ihre stratosphärischen Preise nicht zu beeinflussen scheinen. Man sollte sich fragen, ob die Preisgestaltung dort eine „Blase“ ist oder nur ein Ergebnis der tatsächlichen, starken Nachfrage nach Immobilien in dieser Superstadt. Und ohne Zweifel zahlen Hongkonger teuer für ihre Häuser. Sie werden 22 Jahre Arbeit brauchen, um dieselbe Wohnung in ihrer Stadt zu kaufen, für die ein Singapurer nur 12 Jahre braucht.
Fakten über Facharbeiter und wie er / sie seinen Lebensunterhalt verdienen muss, um eine Immobilie zu kaufen
Das bringt uns nach Singapur. Von allen 24 Weltstädten im UBS Global Real Estate Bubble Index haben nur vier den aktuellen Wert ihrer Immobilie unter den Kosten von 2008. Diese vier Städte sind Mailand, Chicago, Dubai und Singapur. UBS gibt an, dass der Preis für den Markt in Singapur fair ist, aber die Leser sollten beachten, dass während andere im Index angegebene Städte im weitesten Sinne ihres Immobilienmarktes berechnet werden, in Singapur rund 80 Prozent des Marktes unter der Regierung stehen Agenturen kontrollieren, was als Housing Development Board oder HDB bezeichnet wird.
Dies bedeutet, dass nur 20 Prozent des Immobilienmarktes in Singapur auf dem privaten Markt liegen. Die überwiegende Mehrheit der Singapurer besitzt und lebt in HDB, während ein kleiner Prozentsatz der Singapurer in Eigentumswohnungen und Grundstücken lebt. Der Großteil der Eigentumswohnungen wird an Ausländer vermietet, die durch Vorschriften zum Kauf oder zur Miete von HDBs beschränkt sind. Daher ist die Berechnung, wie viele Jahre es dauert, um eine Immobilie in Singapur zu kaufen, hier nicht ganz richtig, da die Bürger vor Ort viel weniger Jahre brauchen, um ihre subventionierte HDB zu kaufen. Unter Berücksichtigung dieser Punkte ist es ziemlich klar, dass der private Markt in Singapur weit unter seinem tatsächlichen Wert liegt. Singapur erweist sich immer wieder als weltweit relativ erschwinglich. Aufgrund der strengen Kühlmaßnahmen werden die Preise jedoch nicht so schnell steigen. Diese Maßnahmen sind dafür verantwortlich, die privaten Marktpreise unter ihren realen Wert zu bringen, wie wir aus diesem Indexvergleich sehen können. Während die Preise in Singapur in den letzten 10 Jahren gesunken sind, sind die Einkommen der lokalen Bevölkerung gestiegen. Ich schätze die mittel- bis langfristige stetige Aufwertung der Immobilienpreise. Ich gehe auch davon aus, dass die Zinssätze für die kommenden Jahre schwach sein werden, was die Aufwertung dieses begrenzten und attraktiven Immobilienmarktes beschleunigen könnte. Lesen Sie hier über die anderen Geschichten von Alex Shlaen.
Kolumnist für Luxusfachleute - Alexander Karolik-Shlaen
Über Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, ist der Gründer der in Singapur ansässigen Panache Management Pte Ltd, die die Designlinien Aston Martin Interiors, Tonino Lamborghini Casa und Formitalia in Asien vertritt. Panache Management ist an Immobilien- und Technologieinvestitionsprojekten beteiligt und bietet luxuriöses Interieur und Design für exklusive Immobilien, Privatjets und Superyachten. Shlaen ist in verschiedenen regionalen und globalen Medien aufgetreten und schreibt seit 2009 die Luxury Expert-Kolumnen regionaler Wirtschaftsmagazine. Er war auch Vorsitzender der Jury für Asia Property Awards und wird häufig zur Teilnahme an etablierten Geschäftsforen gesucht. Erfahren Sie mehr über PanacheManage.com
Ein weiterer Einblick: Liste Sotheby's International Realty, Singapur.
Han Huan Mei, Direktor, Forschung, List Sotheby's International Realty.
Es ist bekannt, dass auf den meisten Immobilienmärkten ab und zu Preisblasen auftreten. Anzeichen dafür sind ein schnellerer Anstieg der Immobilienpreise als der Anstieg der Einkommen, niedrige Zinsen, übermäßige Hypothekarkredite, hohe Liquidität und der Zustrom von Ausländern Mittel.Die Grafik von UBS zeigt, dass Hongkong, München, Toronto, Vancouver und Amsterdam 2018 aufgrund des rapiden Anstiegs der Wohnimmobilienpreise die fünf teuersten Städte waren. Am anderen Ende der Skala wurde Chicago als „unterbewertet“ eingestuft, während Mailand, Singapur und Boston als „fair“ bewertet wurden. Der Wohnimmobilienmarkt in Singapur ist ein kontrollierter freier Markt, da die Regierung ihn genau überwacht und eingreifen wird, um Stabilität und nachhaltiges Preiswachstum zu gewährleisten. Interventionen sind notwendig, um die Preise für Privathaushalte bei hoher Liquidität der investierbaren Mittel im System auf einem gleichmäßigen Niveau zu halten. Aufgrund seines dauerhaften Status als sicherer Hafen ist Singapur ausnahmslos ein günstiges Ziel für Immobilieninvestitionen. Abkühlungsmaßnahmen wie die Verschärfung der Finanzierung und die Einführung höherer Stempelsteuern waren in Singapur recht erfolgreich, in anderen Städten wie Hongkong und Vancouver jedoch nicht.
„Singapur ist in der Kategorie der fairen Bewertungen geblieben, was das Blasenrisiko relativ unverändert betrifft. Der Wohnimmobilienmarkt in Singapur ist ein freier Markt in einem kontrollierten Umfeld, da die Regierung ihn genau überwacht und eingreifen wird, um eine stabile Marktstabilität und ein nachhaltiges Preiswachstum zu gewährleisten. Interventionen sind notwendig, um die Preise für Privathaushalte bei hoher Liquidität der investierbaren Mittel im System auf einem gleichmäßigen Niveau zu halten. Aufgrund seines dauerhaften Status als sicherer Hafen ist Singapur ausnahmslos ein günstiges Ziel für Immobilieninvestitionen. Abkühlungsmaßnahmen wie die Verschärfung der Finanzierung und die Einführung höherer Stempelsteuern waren in Singapur recht erfolgreich, in anderen Städten wie Hongkong und Vancouver jedoch nicht. Ein überteuerter Wohnimmobilienmarkt könnte vergleichsweise größeren Risiken ausgesetzt sein, da wir aufgrund des anhaltenden Handelskrieges zwischen den USA und China und eines No-Deal-Brexit dem Gegenwind einer Rezession ausgesetzt sind. “ - Han Huan Mei, Direktor, Forschung, List Sotheby's International Realty.
UBS 2019 Preiswachstum
Angesichts des Gegenwinds einer Rezession aufgrund des anhaltenden Handelskrieges zwischen den USA und China und eines Brexit ohne Abkommen wird es schwieriger sein, einen überteuerten Wohnimmobilienmarkt zu korrigieren, um Häuser erschwinglicher zu machen.
Boxed: Was passiert in APAC?
Im UBS Global Real Estate Bubble Index heißt es: Die Blasenindexwerte sind in APAC-Städten in den letzten vier Quartalen nicht gestiegen. In Hongkong hat die Dynamik nachgelassen und die Preise sind seit Mitte 2018 leicht gefallen. Obwohl sich die Stadt immer noch im Bereich des Blasenrisikos befindet, ist angesichts der Verdoppelung der Preise in den letzten 10 Jahren keine grundlegende Trendumkehr in Sicht. Dennoch ist in den nächsten Quartalen mit einer höheren Preisvolatilität zu rechnen. Im Gegensatz dazu war der Immobilienmarkt in Singapur in den letzten Jahren bemerkenswert stabil. Die Verschärfung der Vorschriften hat sich als wirksam erwiesen und das übermäßige Preiswachstum gebremst. Die realen Preise liegen im Wesentlichen auf dem Niveau von 2012, so dass die Stadt im fairen Bereich bleibt. In Sydney, einer Stadt, die sich erst vor zwei Jahren im Blasenrisiko befand, sinken die Preise. Sie wurden innerhalb eines Jahres um eine zweistellige Zahl korrigiert, wodurch der Indexwert erheblich gesenkt wurde. Geringere ausländische Kaufaktivitäten und engere Hypothekarkredite dämpften weiterhin die Gesamtnachfrage. Im Gegensatz dazu sind die Preise in Tokio seit 2014 jährlich um 5 Prozent gestiegen und haben sich vom Rest des Landes abgekoppelt. Infolgedessen hat sich der Markt der Gruppe der unerschwinglichen Städte angeschlossen, und die Bewertung hat zugenommen.
