Brexit-Effekt: Zukunft der Londoner Immobilien
In den Stunden und Tagen nach dem Referendum in Großbritannien, in dem 51,9% der Wähler für den Austritt aus der Europäischen Union entschieden hatten, sah ein Großteil des Landes geschockt zu. Die Kampagne war bitter und viszeral gewesen, angetrieben von Rhetorik über die britische Einwanderung, die Wirtschaft und die bürokratische Elite, aber viele in Großbritannien und im Ausland hatten nicht damit gerechnet, dass sich die Urlaubsabstimmung durchsetzen würde.
Als sich die Welt mit den Ergebnissen auseinandersetzte, reagierten die Märkte in einem Ausmaß, das seit der Finanzkrise nicht mehr zu sehen war. Das Pfund fiel auf den niedrigsten Stand seit 1985, asiatische Aktien fielen und nur wenige Tage später kam die Nachricht, dass Standard & Poor’s Großbritannien seine Triple-A-Bonität entzogen hatte. Die Abstimmung hat die Nation auf erbitterte Scheidungsgespräche vorbereitet, und da es keinen Präzedenzfall für ein Land gibt, das den EU-Handelsblock mit 28 Mitgliedstaaten verlässt, herrscht Unsicherheit darüber, wie genau Großbritannien seine neue Position innerhalb der politischen und politischen Staaten aushandeln wird Wirtschaftslandschaft.
South Quay Plaza
Diese Unsicherheit hat bereits Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, insbesondere in London, wo einige Käufer aus Sorge um die Zukunft der Stadt ihre Käufe zurückgezogen haben. Das britische Finanzministerium warnte vor der Abstimmung, dass die Preise für Wohnimmobilien um bis zu 18% niedriger sein würden, wenn das Land für den Austritt stimmen würde. Howard Archer, Chefökonom für Europa und Großbritannien bei IHS Economics, sagte, dass die Aktivitäten und Preise auf dem Immobilienmarkt "sehr ernsthaft von einem ausgedehnten, deutlichen Abschwung bedroht sind, nachdem Großbritannien beschlossen hat, die Europäische Union zu verlassen". Er prognostiziert, dass die Immobilienpreise im zweiten Halbjahr 2016 um 5% und 2017 um weitere 5% fallen könnten.
"Das Votum für den Brexit wird zu einer Phase erneuter Unsicherheit auf dem erstklassigen Londoner Wohnimmobilienmarkt führen", sagte Liam Bailey, weltweiter Forschungsleiter bei Knight Frank in London. "Einige Forderungen, insbesondere von Investoren, werden sich verzögern und in einigen Fällen umleiten."
Bodenterrasse des South Quay Plaza Resident
Der Brexit ist nach einer Reihe von Ereignissen, die den Londoner Immobilienmarkt bereits gedämpft haben, erneut unsicher. Von 2009 bis 2014 machte London wiederholt Schlagzeilen über rekordverdächtige Verkäufe von Super-Prime-Villen an wohlhabende Käufer aus Russland, dem Nahen Osten und Asien, viele davon in den zentralen Stadtvierteln, den sogenannten „goldenen Postleitzahlen“, zu denen auch Belgravia gehört , Knightsbridge, Kensington, Mayfair und Holland Park. Seit 2014 hat sich der Markt jedoch verlangsamt.
Einige der Gegenwinde sind in Form von Steuern entstanden. Ein neuer Stempelsteuersatz, der im Dezember 2014 eingeführt wurde, berechnet 10% für Immobilien im Wert von über 925.000 GBP (1,3 Mio. USD) und 12% für Immobilien über 1,5 Mio. GBP (2,5 Mio. USD). Ab April dieses Jahres müssen Käufer von Zweitwohnungen und Kaufobjekten eine weitere Steuer zahlen. Ein Stempelsteuerzuschlag von 3% soll das Feld zwischen Investoren und Erstkäufern ausgleichen.
Die Auswirkungen der neuen Stempelsteuersätze waren bereits auf dem Markt zu spüren, da weitaus weniger Transaktionen im Bereich von mehr als 2 Mio. USD verzeichnet wurden. Dann gab die Brexit-Kampagne Käufern und Verkäufern eine weitere Pause. "Käufer und Verkäufer haben Entscheidungen verschoben, weil sie die Aussicht haben, wirtschaftliches und politisches Neuland zu betreten", sagt Tom Bill, Leiter der Londoner Wohnforschung bei Knight Frank. Nach Angaben von Knight Frank blieb die Nachfrage im Mai 2016 selbst bei Immobilien, bei denen die Angebotspreise um 10% oder mehr gefallen waren, verhalten.
South Quay Plaza Eckansicht
In einer Stadt, die erhebliche Investitionen aus internationalen Märkten zieht, sind lokale politische Umwälzungen nur ein Teil des Puzzles. Im vergangenen Jahr waren große ausländische Investoren in britische Immobilien von ihren eigenen Rückschlägen betroffen: niedrige Ölpreise im Nahen Osten, Währungsprobleme in Russland, eine Rezession in Brasilien und Turbulenzen an den Aktienmärkten in China, die alle zu wenigen beigetragen haben High-End-Transaktionen. Im Jahr 2014 machten Investoren aus dem Nahen Osten 15% der wichtigsten Käufer in der Londoner Innenstadt aus. 2015 machten sie 4% aus.
Laut Yolande Barnes, Leiterin der Weltforschung bei Savills, wurde die Brexit-Kampagne zu einer geeigneten Entschuldigung für eine bereits eingetretene Verlangsamung des Marktes. Savills Zahlen zeigen, dass die Preise in der Londoner Innenstadt im Jahr 2015 um 6% gefallen sind und das Geschäftsvolumen um bis zu 40% geschrumpft ist. "Der Brexit war eine sehr gute Ausrede für die Menschen, auf einem Markt, auf dem die Menschen sowieso nichts getan hätten, nichts zu tun", sagt Barnes.
Trotzdem hat das unerwartete Ergebnis des Referendums eine weitere, größere Hürde für einen Markt geschaffen, der sich immer noch an Stempelsteuern und globale geopolitische Faktoren anpasste. "Der erstklassige Londoner Immobilienmarkt würde von etwas profitieren, das auf kurze Sicht unwahrscheinlich erscheint: einem ereignislosen halben Jahr", sagt Tom Bill von Knight Frank.
Für einige ausländische Investoren bieten die aktuellen Turbulenzen jedoch eine Chance. Laut Peter Wetherell, einem in Mayfair ansässigen Makler, erhalten Käufer beim Kauf von Londoner Immobilien einen höheren Wert, da das Pfund Sterling abwertet. "Für Käufer aus Übersee wird dieser große und dramatische Wertverlust des Pfund Sterling die Stempelsteuer und Steueranpassungen effektiv ausgleichen und erstklassige Londoner Immobilien zu einer lukrativen Investition für ausländische Investoren machen, die mutig genug sind, trotz der Marktunsicherheit einen Kahn zu schlagen."
Blick von einer Turmbrücke - Hauptschlafzimmer
Für viele, die an die langfristige Widerstandsfähigkeit Londons glauben, ändern die aktuellen Marktstörungen nichts an der allgemeinen Attraktivität der Stadt, insbesondere als Zufluchtsort für die Erhaltung des Wohlstands. Untersuchungen von Knight Frank zeigen, dass die Stadt in den letzten zehn Jahren mehr als doppelt so viele vermögende Privatpersonen aus Schwellenländern (114.000) angezogen hat wie die USA und Australien zusammen (42.000 bzw. 22.000). Investoren werden von der Sicherheit der Stadt, guten Schulen, der grünen Umwelt und der zentralen Zeitzone angezogen, Faktoren, die sich aufgrund des Brexit-Votums wahrscheinlich nicht ändern werden.
Die Stadt investiert auch aktiv in die Zukunft. Ein genauerer Blick auf den Immobilienmarkt zeigt auch, dass die Nachfrage nach Prime Central London-Immobilien in den letzten Jahren zwar gesunken ist, das Interesse jedoch im Großraum London gestiegen ist, wo Regenerierungsprogramme und erneuerte Konnektivitäts- und Infrastrukturprojekte die Luxuslandschaft verändern Leben.
„Als die goldenen Postleitzahlen von London nach der Finanzkrise weniger erschwinglich wurden, haben Käufer zunehmend nach einem besseren Preis gesucht“, sagt Tom Bill. Obwohl sie nach einem besseren Preis-Leistungs-Verhältnis suchen, wollen sie immer noch „erstklassige Spezifikationen und Einrichtungen“. Dies bedeutet, dass der Schwerpunkt zunehmend auf der Qualität der Programme liegt und nicht auf dem Wunsch, in einem bestimmten Bereich tätig zu sein.
Entwickler haben diese Nachfrage genutzt und das allgemeine Qualitätsniveau von Neubauprojekten erhöht, die zunehmend Ausstattungspakete, Dienstleistungen sowie kommerzielle und kulturelle Komponenten umfassen. Während solche Experimente im Bereich Urbanismus und Place Making in Städten wie Miami, Hongkong oder Singapur üblich sind, sind sie in London ein relativ neues Phänomen.
Southbank, einer der ersten Bereiche, der wiederbelebt wurde, war bisher nicht auf der Karte für vermögende Anleger, verzeichnete jedoch im Vergleich zu anderen erstklassigen Stadtteilen ein schnelleres Wachstum und ist ein Beispiel dafür, wie neue Märkte reifen können, sagt Tom Bill.
Ein Tower Bridge Exterior
Neben The Shard (dem höchsten Gebäude Westeuropas) befinden sich in der Gegend More London, ein von Foster + Partners geplanter Master, und One Tower Bridge, ein Projekt von Berkeley Homes, das Luxusresidenzen mit Geschäften, Restaurants und Fußgängern kombiniert Gehwege und ein lebhafter Park am Flussufer. Zusätzlich zu seinem kulturellen Angebot kündigte The Ivy, eine beliebte Londoner Brasserie, kürzlich Pläne an, einen Standort im Erdgeschoss an der One Tower Bridge zu eröffnen, und The London Theatre wird in Kürze das versunkene Theater mit 900 Plätzen der Entwicklung besetzen. Das Programm selbst bietet viel Platz für das Leben im Freien, ebenfalls eine Neuheit für London. „Das Besondere an diesem Projekt ist die Menge an dynamischen Terrassen- und Dachflächen sowie Außenküchen, Whirlpools und Pavillons“, sagt Murray Levinson, Partner bei Squire & Partners, der das Projekt entworfen hat.
Von der Spitze des Tower Penthouse, das mit einer Dachterrasse und einem Whirlpool ausgestattet ist, können Sie die Themse über die Stadt London, die Tower Bridge, den Tower of London und darüber hinaus sehen. Die unteren Gebäude mit Blick auf den Fluss verfügen über Glasschiebetüren, die auf breite Terrassen mit Blick auf das Rathaus und die Tower Bridge führen. Die Ansichten waren ein starkes Verkaufsargument für das Projekt, das derzeit zu 90% verkauft wird. Die Qualität der Konstruktion (Innenräume mit handgefertigter Tischlerei, Arbeitsplatten aus poliertem Marmor, Miele-Geräten und Hausautomationssystemen) war ebenso ein Gewinn wie das Ausstattungspaket: 24-Stunden-Concierge-Service von Harrods Estates, ein Fitnessstudio, ein Spa und ein Innenpool sind inklusive. Es verbleiben rund 23 Einheiten, darunter ausgewählte Penthäuser. Diese kosten rund 3.900 US-Dollar pro Quadratfuß.
Das Mischnutzungskonzept verbreitet sich auch im Großraum London mit Projekten wie Nine Elms, die 20.000 neue Häuser umfassen sollen, und weiter westlich von White City, wo eine Renovierung im Wert von 10 Milliarden US-Dollar durchgeführt wurde, um das Gebiet von einem krassen Gebiet zu verwandeln. weitgehend kommerzielle Landschaft in ein lebhaftes Viertel mit 5.000 neuen Häusern, Geschäften und einem Bürozentrum für Medienunternehmen. Im Rahmen der Wiederbelebung wandelt der Londoner Entwickler Stanhope den ehemaligen BBC-Hauptsitz in Luxusresidenzen um.
Im Osten vermehren sich auch hohe Türme in einer Stadt, die einst von einem einheitlicheren, kleinräumigen Urbanismus geprägt war. In Canary Wharf hat Herzog & de Meuron einen neuen Turm entworfen, der wegen seiner hohen zylindrischen Form den Spitznamen Nudelholz trägt, und Foster + Partners hat das South Quay Plaza entworfen, das höchste Wohnprojekt, das derzeit in der EU gebaut wird.
One Tower Bridge Triplex Terrassenblick
Canary Wharf war historisch gesehen ein geschäftiger Hafen und in jüngerer Zeit ein aufstrebendes Finanzviertel. Es wird auch zu einem zunehmend begehrten Wohnort. Die Erwartungen für zukünftiges Wachstum werden durch die Einführung der neuen Crossrail-Linie gestützt, die 2018 verkehren soll und die Reisezeiten in die Londoner Innenstadt erheblich verkürzen wird. Heute fühlt sich das Gebiet noch weitgehend korporativ an, aber Entwickler beabsichtigen, Wohn- und Geschäftsprogramme mit zunehmender Konnektivität zu verbinden, wenn die Community reift.
"Canary Wharf wird immer mehr gemischt genutzt und wird auf 200.000 Einwohner anwachsen", sagt Harry Lewis, Geschäftsführer von Berkeley Homes, der das South Quay Plaza entwickelt. "Die Mietrenditen sind hier höher, und die Ankunft des Crossrail wird eine entscheidende Rolle spielen."
Das South Quay Plaza befindet sich am Wasser direkt gegenüber dem Geschäftsviertel. Obwohl viele der angrenzenden Gebäude direkt am Ufer gebaut wurden, wollte Grant Brooker, Leiter des Studios bei Foster + Partners, das Gelände anders angehen."Es ist wichtig, das Tageslicht durchzulassen", erklärt er, dass er durch Schrägstellen der würfelförmigen Türme mit relativ geringem Platzbedarf (über 64% des Standorts werden nicht erschlossen) viel mehr Belichtungen erzielen konnte. "Das Gebäude hat keine Rückseite", sagt er. "Jede Einheit hat eine fantastische Fassade".
Das Team von Brooker nutzt seine umfassende Erfahrung bei der Gestaltung von Gebäuden auf internationaler Ebene, um ein umfassendes Ausstattungsprogramm zu erstellen, das einen Fitnessclub, ein Spa und einen 20-Meter-Pool sowie eine Clublounge für Anwohner umfasst, die sich über die gesamte 56. Etage erstreckt und eine Bar, einen Vorführraum und einen Raum umfasst eine große Terrasse. „Die Art von Annehmlichkeiten, die erforderlich sind, damit ein Gebäude wirklich funktioniert, fehlte in früheren Entwicklungen in London“, sagt Brooker.
Das South Quay Plaza soll ab 2020 besetzt sein und 888 Wohneinheiten in den 36- und 68-stöckigen Türmen umfassen, die von Studios über Residenzen mit drei Schlafzimmern bis hin zu Penthäusern reichen. Bisher hat Berkeley Homes 350 Einheiten mit Preisen ab 990.000 US-Dollar veröffentlicht. Bisher wurde die Hälfte dieser Einheiten verkauft, und die Nachfrage aus Asien war stark: 50% der internationalen Käufer des Projekts stammen aus China.
Laut Adam Challis, Leiter Residential Research bei Jones Lang LaSalle, sind Regenerationsprogramme wie Canary Wharf bei asiatischen Käufern besonders beliebt, da sie das langfristige Investitionspotenzial verstehen. "Sie verstehen es, weil sie es in ihren eigenen Ländern gesehen haben", sagt er. Challis hat in den letzten Jahren auch eine allgemeine Veränderung der Käuferhaltung festgestellt, bei der Investoren langfristig denken, Programme, Programme und Nachbarschaften sorgfältig prüfen und die Entscheidung als Investition in London als Ganzes betrachten.
Die Zeit wird zeigen, wie Großbritannien es schafft, seinen Austritt aus der Europäischen Union zu verhandeln, und wie London als Ergebnis der Veränderungen Messen veranstaltet. Viel wird von den dauerhaften Auswirkungen des Brexit auf britische Unternehmen abhängen, insbesondere auf diejenigen im enormen Finanzsektor des Landes. Vor dem Referendum wurde für das nächste Jahrzehnt ein jährliches Bevölkerungswachstum von 100.000 Menschen in London prognostiziert, und das Wohnungsangebot blieb zurück. Für diejenigen, die an die Zukunft der Stadt und das anhaltende Wachstumspotenzial glauben, könnte jetzt ein günstiger Zeitpunkt sein, den Sprung zu wagen.
Dieser Artikel wurde erstmals im Palace Magazine veröffentlicht.
