Investieren Sie in Budapest

April 26, 2024

Budapest ist seit der offiziellen Vereinigung der Städte Obuda, Pest und Buda im Jahr 1873 Ungarns kulturelles, politisches und wirtschaftliches Herz. Die Stadt, die beide Ufer der Donau überspannt, gilt als eine der schönsten Europas, hat aber ihren Anteil an Narben - es wurde im 13. Jahrhundert von den Mongolen zerstört, im 16. Jahrhundert von den Türken erobert und 1945 von den sowjetischen Truppen fast wieder zerstört. Rund 30.000 Gebäude wurden im Zweiten Weltkrieg und in der Revolution von 1956 sowie in der Vergangenheit zerstört lauert immer noch an den schälenden architektonischen Details historischer Gebäude.

Seit dem Ende des Kalten Krieges hat die Stadt jedoch eine weitere Renaissance erlebt. In den letzten Jahren wurden zuvor vernachlässigte Stadtteile wie der 7. Bezirk in kantige kulturelle Zentren mit Galerien, Cafés und Aufführungsräumen verwandelt. Immer mehr Restaurants, Geschäfte und Boutiquen haben ihre Türen geöffnet und eine neue U-Bahnlinie verbindet nun die farbenfrohen Hügel von Buda mit den breiten Boulevards von Pest.

Auch der Immobilienmarkt gewinnt an Dynamik. Die Werte in Budapest sind während der Finanzkrise stark gesunken (über 11% zwischen 2009 und 2012), aber seit 2014 nutzen Anleger die Preise, die immer noch unter ihrem Höchststand vor der Krise liegen. Im Jahr 2014 betrug der Durchschnittspreis für eine renovierte Wohnung in der Innenstadt USD 1.700 pro Quadratmeter, halb so viel wie in Prag und ein Bruchteil von London oder Paris.

Die Preise steigen und 2015 stiegen die Budapester Werte gegenüber dem Vorjahr um 15%, ein Trend, der sich in diesem Jahr fortzusetzen scheint. „2016 haben wir einen dramatischen Preisanstieg verzeichnet, insbesondere in den zentralen Budapester Gebieten“, sagt Ágnes Kacsmarik, Makler bei Engel und Volkers in Budapest. „In den zentralen Budapester Gebieten und in den Budaer Bergen werden die Preise das Vorkrisenniveau übersteigen.“

Trotzdem sind Budapester Immobilien immer noch ein relatives Schnäppchen, sagt Gabor Sooki-Toth, Forschungsleiter am Otthon Centrum in Budapest. „Das derzeitige Preisniveau liegt zwischen 800 und 4.000 EUR (900 bis 4.486 USD) pro Quadratmeter… weit unter dem Durchschnittsniveau in anderen europäischen Hauptstädten“, sagt er. Die begehrtesten Immobilien im High-End-Bereich sind Villen in den grünen Vororten, insbesondere in den Hügeln von Buda, die einen Panoramablick auf die Stadt bieten.

Die Nachfrage nach Häusern übersteigt derzeit das Angebot, eine weitere Veränderung gegenüber vor zwei oder drei Jahren. „In Budapest besteht eine hohe Nachfrage nach fast allem, insbesondere in den unteren Preissegmenten“, sagt Sooki-Toth. Am unteren Ende werden Budapester Immobilien für zwischen 50.000 und 150.000 Euro (56.000 und 168.700 USD) verkauft. Am begehrtesten sind Apartments mit Blick auf den Fluss im historischen Zentrum.

Jüngste staatliche Maßnahmen haben die Mehrwertsteuer für neu gebaute Wohnungen mit einer Größe von weniger als 150 Quadratmetern von 27% auf nur 5% gesenkt, was laut Ágnes Kacsmarik einen Ausbruch von Entwicklungsaktivitäten ausgelöst hat. „Plötzlich hat sich die Anzahl der Baugenehmigungen vervielfacht“. Die lokalen Entwickler Biggeorge waren eine der ersten, die ein Portfolio hochwertiger Neubauten in der Innenstadt aufbauten. Die „City Collection“ umfasst mehrere Apartmenthäuser im trendigen 7. Bezirk in der Nähe von Theatern, Museen und Restaurants. Das kompakte, moderne Layout ist ideal für Investoren, die ihre Wohnungen vermieten möchten.

Ausländische Käufer in Budapest kaufen überwiegend zu Investitionszwecken und konzentrieren sich auf den 5., 6. und 7. Bezirk. Laut Agenten liegen die Mietrenditen zwischen 4 und 10% +. Käufer aus China, Vietnam, Indien und anderen südostasiatischen Ländern sind auf dem Markt aktiv, und immer mehr nutzen Ungarn als Basis für den Zugang zur EU. Die ungarische Regierung bietet außerdem ein Investitionsprogramm für Einwanderungsanleihen ausschließlich für chinesische Staatsangehörige mit einem Mindestkauf von 250.000 EUR (281.000 USD) an. Dies, zusammen mit dem schnellen Prozess der Erlangung einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis - sechs Monate statt der fünf Jahre, die in anderen Schengen-Ländern erforderlich sind - lockt Investoren an.

Während sich neue Stadtteile weiter regenerieren, sagen Agenten, dass der 8. Bezirk in Pest, insbesondere die Stadtteile rund um das neue Wassersportzentrum, in dem die FINA-Weltmeisterschaften 2017 stattfinden, sowie der 6. Bezirk in Buda, beide in den Vororten der Gartenstadt, zu beobachten sind Jetzt über die U-Bahn und entlang der Donau erreichbar, wo Investoren aus Katar einen neuen Stadtteil mit gemischter Nutzung planen.

„Mit rund 8.000 bis 9.000 Einheiten, die innerhalb der nächsten 1,5 bis zwei Jahre fertiggestellt werden müssen, könnten einige der neuen Projekte, die auf die allgemeine Inlandsnachfrage abzielen, dem Wettbewerb ausgesetzt sein“, sagt Sooki-Toth. „Diejenigen, die einzigartige Vergünstigungen anbieten, können jedoch weitere Preiserhöhungen zwischen 10% und 30% gegenüber dem Vorjahr erwarten.“ Kacsmarik geht auch davon aus, dass die Preise weiter steigen werden. Ungeachtet größerer geopolitischer Störungen prognostiziert sie, dass sich die Preise weiterhin dem Niveau anderer regionaler Hauptstädte wie Prag und Warschau annähern werden. „Derzeit sind die Preise in diesen Städten etwa 20 bis 25% höher als in Budapest“, sagt sie.

Villa im neobarocken Stil

Diese kürzlich renovierte Villa aus dem Jahr 1932 befindet sich in den Hügeln von Buda und hat eine Gesamtfläche von 658 Quadratmetern auf einem 1.3000 Quadratmeter großen Eckgrundstück.Beinhaltet 4 Schlafzimmer, eine Spa-Oase mit beheiztem Pool, Saunen und Dampfbad, ein eingebautes audiovisuelles System von Bang & Olufsen, automatische Jalousien, eine Gourmetküche mit Miele-Geräten, Sicherheit, Aufzug, Weinkeller für über 500 Flaschen, Tropfbewässerung der Garten und die Terrassen und eine separate Personalwohnung.

Preis: HUF 990 Millionen (USD 3.595.069), verfügbar unter www.engelvoelkers.com/hu

Elisabeth Residenz

Dieser moderne Apartmentkomplex wurde für Investitionszwecke konzipiert und befindet sich im historischen Viertel, das bei Touristen wegen seiner trendigen Restaurants, Boutiquen und Cafés beliebt ist. Beinhaltet 140 Apartments von 24 bis 64 Quadratmetern. Das Penthouse mit 2 Schlafzimmern erstreckt sich über 66 Quadratmeter und verfügt über eine 56 Quadratmeter große Terrasse. Die Fertigstellung ist für 2018 geplant.